Lägenhetsvisningen genomförd – nu blir det åka av…

Så har vi alla haft möjligheten att titta på visningslägenheten på Drakenbergsgatan och passa på att ställa frågor.

Och visst är lägenheten fin. Verkligen jättefin. Så länge man kan betala så kan man ju självklart få det hur fint som helst. Men är det prisvärt? Att betala 21% högre hyra för något vi borde fått ändå?

Nej, självklart är detta en kanonaffär för Svenska Bostäder men nästintill ett lurendrejeri mot hyresgästerna. För oss hyresgäster får vi utöver en ytskiktsrenovering (som numera förvisso är ”behovsprövad” men ändå ska genomföras inom ramen för hyresvärdens åtagande) en oombedd helkakling av bad & toa. Visst, ny toalett, ny spegel, nya krokar, ny kyl och frys, listan är lång men alltjämt – åtgärd efter åtgärd som ska ingå i hyran och som andra värdar sköter löpande paketeras och kommuniceras som ett fint erbjudande. Fint som tusan – men prisvärt? Och varför ska vi betala?

Att Svebo sitter med Svarte Petter på hand och akut behöver fixa trossbottnarna till garaget (riva upp alla gårdar som ju utgör tak till garaget), lägga nytt tak på huset, fixa till fasaden, balkongerna, treglasfönster, byta stammar, införa delar av FTX osv hör inte hit. De måste agera men vi ska ta hela denna nota på avbetalning via väsenligt högre hyror.

Nåväl, vi har varit med om en långdragen process som inleddes med märkliga ”stormöten” och spånande helt utan ekonomiska ramar.

  • Hyresgästgruppen konstituerades på så sätt, att Svebo valde ut ett antal delegater från den intresseanmälan som gjordes vid stormötet på Heleneborgsgatan. Att den skulle bli sluten och att det ej varit möjigt att närvara eller ”hoppa in” i denna grupp nämndes inte med ett ord. Gruppen – som bestod av många från den lokala hyresgästföreningen – har lagt ner mycket tid och energi under åren, men det är inte svårt att ana att man till slut var så trötta att man i princip skrev på vad som helst. Vilket de också gjorde.  Eller ja, skakade hand på vilken hyresnivå som de kunde gå med på – utan att ta reda på vad som ingick i denna nivå… Med Hyresgästföreningens välsignelse och påmanande.
  • I foldern ”Upprustning av kvarteret Drakenberg” får vi reda på att det är ”samrådsgruppen och Svenska Bostäder som tillsammans har bestämt vad som ska göras i huset” Att detta är en skönskrivning är självklart ett understatement.
  • I foldern ”Upprustning av kvarteret Drakenberg” får vi reda på att ”Du väljer om du vill ha åtgärderna” vilket är totalt nys. Likaså formuleringen ”Vi vill renovera…”… Men det är lite väl provokativt från Svebos sida att tala klarspråk – typ ”Vi ska renovera oavsett vilka invändningar ni har & vad ni tycker” men det är en mer rättvisande bild över hur pass hög halt av demokrati och ”kunddialog” detta projekt har haft.

HGF har ett intresse av att ”stå på hyresgästernas sida”. I den offentliga debatten har hyresvärdar gärna framställts som lite ”skurkaktiga” (vilket de i vissa fall faktiskt är) och det är klart att det gynnar medlemsrekrytering och säkrar medlemsavhopp för HGFs räkning. Men är man mer paranoid i sin läggning kan man fundera på om detta bygger på att hyresvärdarna verkligen ÄR skurkiga – eller att man i sina handlingar ser till att hjälpa dem på traven att framstå som skurkaktiga… Nu kommuniceras för övrigt från HGFs sida att samrådsutfallet för oss Drakenbergare är mer eller mindre fenomenalt bra. ~20% högre hyra för något vi borde fått inom ramen för hyran? Lång evakuering? Stora olägenheter under tiden! Bra? HGF borde ägna mer energi åt klös än självbevarelse!

Redan då första bostadsrättsombildningsdiskussionerna drog igång började Svebo dra in på löpande drift och underhåll. Många hyresgäster har vid önskemål om åtgärder fått repliken ”Nej, vi ska avvakta med X tills diskussionerna är färdiga..” Efter 2008 fortsatte man på den inslagna vägen och kommer självklart köra denna typ av svar tills hela projektet är genomfört. År 2019. Hur mycket Svebo tjänat på detta är oklart, men att hyrorna trots minimiförvaltning höjts enligt centrala höjningar under alla år vet vi alla.

  • Vi hyresgäster (och alla andra i området) ska framhärda med 5 års olägenheter under renoveringens genomförande. Svebo satsar på ett extraordinärt ambitiöst projektupplägg i jämförelse med Plankan och övriga fastigheter inom Drakenbergsgatan (bostadsrättsdelarna som för övrigt är ÄLDRE än våra hyresrätter…). Ok, som Svebo någon gång sagt ”..det är lika bra att ta allt på en gång…” Men bra för vem? Svebo kanske…
  • Det ska dras en väg för byggtrafik längs med parksidan av husen. Hur många träd som kommer att fällas för detta kan man inte svara på men oavsett, kan man kan förmoda att det blir gott om tung trafik såväl tidiga mornar och löpande över dagen. Visst, man uppger att man ska återställa det hela.. Det lär vara återställt typ 2060 då eller?

En annan fundering är hur stora kostnadsökningar vi egentligen kommer att få. Tillit är centralt i alla relationer, och min tillit till vad som kommuniceras från Svebo just nu är tyvärr obefintlig. Hur kan jag lita på vad som står i foldern med exempelhyror? Vissa fastighetsägare installerar numera exempelvis varmvattenmätare och tar betalt för förbrukning på hyran. Kommer Svebo göra detta? Ingår uppvärmning i kommande hyra?

Så, vad händer nu? Många av oss är helt uppgivna. Vissa tycker ”skönt att det äntligen händer något” men det var liksom det som var meningen med denna långbänk. Att trötta ut sin förhandlingspart via tossigheter, långbänk mm och låta klockan ticka är bara ren och skär förhandlingsmetodik.

Alla bra affärer har två vinnare. I det här upplägget finns bara en.

Publicerat i Nyheter | 1 037 kommentarer

Välkommen på visning!

Så kom då brevet från Svebo om att överenskommelse är träffad och straxt därpå ett erbjudande om att titta på den visningslägenhet i 61:an man ägnat ~2 år att färdigställa…

gp provl

Publicerat i Nyheter | 219 kommentarer

Hipp hipp hurra – portkoderna kommer funka dagtid!

I ett brev på två sidor som återfinns här och här berättar idag samrådsgruppen att man å hyresgästerna på Drakenbergsgatans vägnar:

  • trots att man inte fått gehör för ens en bråkdel av hyresgästernas önskemål
  • trots att åtgärderna (vilka de nu är) kommer ge en hyreshöjning på minst 20-25%
  • trots en serie med mycket viktiga frågor fortfarande är obesvarade
  • trots att samrådet inte varit ett samråd
  • ändå ”undertecknat SB:s så kallade åtgärdslista”

Samrådsgruppen hänvisar till ny lagstiftning (där årtalet tydligen spelar roll) och berättar Bhagdad Bob:ish style att man på dette vis lyckats kraftigt begränsa den kommande hyreshöjningen + att vi minsann får behålla våra portkoder dagtid…

Publicerat i Nyheter | 189 kommentarer

Svebo kommunicerar…inte..

Så har det gått ytterligare 6 månader och det är tyst som i graven från alla parter.  Det är snart tre år sedan vårt ”stormöte” hölls och ingen verkar ha någon aning om nånting just nu.

Publicerat i Nyheter | 93 kommentarer

Svebo kommunicerar!

Några dagar efter Hyresgästgruppens brev kom Svebos brev i allas lådor på samma tema dvs ”återstartat samråd”. Ulrika Thorildsson Svebo är dock inte lika detaljerad som Hyresgästgruppen & Hyresgästföreningens Per Björklind utan berättar egentligen bara att ett nytt möte kommer ske i slutet av augusti 2012 och säger att ”våra förhoppningar är att vi då kan komma till samförstånd om ett åtgärdspaket”.

Jag har fått frågan vad jag själv tycker är ett lämpligt scenario utifrån rådande läge. Min ståndpunkt är att Svebo självklart har både rätt och skyldighet att byta stammar mm dvs vidta nödvändiga förvaltningsåtgärder men att grundinställningen måste vara att eventuellt hyresdrivande åtgärder måste få beslutas av respektive hyresgäst, var och en för sig.  Det finns teknik för att genomföra stambyte utan evakuering likaså har många fackmän (!) jag talat med starkt ifrågasatt ventilationssystemet.

Publicerat i Nyheter | 144 kommentarer

Oklara utgifter men garanterat 20% mer i intäkter…!?

När man köper någonting brukar man vanligtvis få reda på vad man ska få för sina pengar.
.
Denna universella affärsprincip gäller dock inte längre, åtminstone om man får tro på det brev Hyresgästgruppen idag skickat ut.
.
Där låter man meddela att man bistått Hyresgästföreningen med att komma överens med Svenska Bostäder om ett renoveringsprojekt som i genomsnitt ger 20% i hyreshöjningar. Exakt varför man stödjer att Svebos hyresintäkter ska höjas med siffran 20% utan att å andra sidan kunna redogöra för vad pengarna ska gå till är ett logiskt mysterium. Enligt brevet så resoneras det som så att det är positivt att ha en summa att förhålla sig till i det nyupptagna samrådet, goddag yxskaft!
.
Vi får 20% högre hyra men vad vi får för dessa pengar ska tydligen diskuteras framöver.
.
Hyresgästgruppen hoppas på klarhet efter nästa möte i augusti.  Det är vi nog fler som hoppas på.
Publicerat i Nyheter | 128 kommentarer

Svebo & Hyresgästföreningen – proffs i farten…

Det går ett rykte just nu såhär inför midsommar 2012.

Ja, det är bara ett rykte. Svenska Bostäder kommunicerar ju som bekant inte i frågan sedan länge, ej heller Hyresgästföreningen trots att jag och många andra är med och finansierar deras verksamhet.

Ryktet gör gällande att Hyresgästföreningen är i färd med att skriva på ett avtal där man – som representant för hyresgästerna på Drakenbergsgatan – går med på ett upprustningspaket inklusive ventilationssystemet samt evakuering med ~21% hyreshöjning.

Vilket fenomenalt genombrott isåfall! Vi är.. verkligen.. imponerade..  not!

Uppdatering 2012-06-20: Per Björklind, förhandlingsledare på Hyresgästföreningen region Stockholm (08-507 060 74,  070-267 59 00, per.bjorklind[ a ] hyresgastforeningen.se) bekräftar per telefon 2012-06-20 att ryktet i det stora hela stämmer. Han tillägger att överenskommelsen dock måste godkännas av alla hyresgäster. I den händelse en hyresgäst INTE kommer samtycka och godkänna kommer Svenska Bostäder att – för var och en av dem som vägrar skriva på – ta upp ärendet i Hyresnämnden. Hyresnämnden avgör då ärendet för var och en (till Svebos fördel). Per bekräftar också att åtgärdsprogrammet för Drakenbergsgatan är mycket mer ambitiöst än för Plankanområdets (tvärs över Hornsgatan, identiskt bestånd – men där renoveras det utan evakuering till badrumsavtalsnivå).

Publicerat i Nyheter | 1 348 kommentarer

Hur tänkte ni nu egentligen Svebo?

När en fastighetsägare vill vidta åtgärder måste detta ske i enlighet med gällande detaljplan. Om åtgärderna är sådana att de INTE ligger i linje med vad detaljplanen säger, måste man enligt Stockholmsmodellen via stadens tjänstemän se till att få detaljplanen ändrad. Därefter kan man ansöka om bygglov etc att genomföra tänkta åtgärder vilka då – men först då – ligger i linje med detaljplanen.

Svenska Bostäder är på gång med en sådan detaljplaneförändring. I en pågående dialog med stadens tjänstemän har man tänkt sig få till stånd detaljplaneförändringar för att sen kunna få lov att åtgärda våra innergårdar.

Föreslagna byggåtgärder motiveras enligt dokumentet av ”Garaget är idag dåligt utnyttjat” och ”Det upplevs som otryggt både av dem som brukar garaget och av boende i kvarteret.”  När detaljplanen väl är ändrad vill man sammanfattningsvis:

  • Ordna med 2 nya hissar på gård 1 och 3 (Varför? Det finns ju redan ~16 hissar ner till garageplan..)
  • Ordna lanterniner (”takfönster”) för ljusinsläpp ner till källaren (Varför? De tar upp mycket av gårdarnas totalyta… se även resonemang om arbetsmiljö och ”lyktor” nedan)
  • Mer tydligt stänga av tillgången till gårdarna för allmänheten utan att tappa gårdarnas anknytning till Tantolunden eller som man uttrycker det ”inhägna gårdarna genom en attraktiv plantering som begränsar det offentliga nyttjandet utan att förändra kvarterets öppna relation till det stora landskapsrummet Tantolunden”. (Varför? Buslivet från Valborg till Midsommar sker i parken, inte på innergårdarna)

Jag fattar – som vanligt – inte riiiktigt hur man tänkt här (om de tänkt överhuvudtaget…). Utöver ovan nämnda invändningar så har jag andra funderingar:

  • Det kan väl knappast vara förenligt med god arbetsmiljö att bidra till att verksamheter förläggs under jord (Arbetsmiljöverkets författningssamling, AFS 2009:02 – Arbetsplatsens utformning säger i 11 § ”Vid stadigvarande arbetsplatser, i arbetslokaler och personalutrymmen, som är avsedda att vistas i mer än tillfälligt, skall det normalt finnas tillfredsställande dagsljus och möjligheter till utblick.”).
  • Lanterinerna sägs i dokumentet ha en funktion som lyktor på kvällen… från garaget som av miljöskäl har rörelsedetekterat på/av för belysning… hur mycket lyktor & belysning blir det av detta?
  • Ett flertal nyinflyttade hyresgäster har till mig uppgett att de förnekats garageplats vid inflyttning… Inte konstigt att vakanserna ökar och intäkterna minskar om man nekar betalande kunder att handla – eller har jag missat något…?
  • Vem ska betala kalaset? Jovisst, fakturorna betalas av Svebo, men var de får pengar ifrån är ju väl känt…

Dokumentet hittar du här eller via en sökning på diarienummer 2010-18643 via tjänsten http://insynsbk.stockholm.se/Byggochplantjansten/Arenden/ Kanhända Susanna Stenfelt på Stadsbyggnadskontoret, tele 08-508 261 42 kan besvara frågorna. Vad vet jag.

Publicerat i Nyheter | 122 kommentarer

10 månaders tystnad…

Såvitt jag känner till hölls det senaste mötet mellan hyresgästgruppen och Svebo i Juni -11. Sen dess har det varit knäpptyst från Svebos sida. Man kan undra varför… en medveten strategi eller bara oförstånd?

PS I vår trapp, 61:an, har Svebo dock lagt oändliga resurser på plan 5 där de iordningställt en 4:a till tipptoppskick. Jag misstänker att planen är att Svebo vill visa oss fantasilösa hyresgäster hur fint det kan bli bara vi går med på +45% i hyra… Enligt hantverkarna som hållt på med denna (outhyrda..) lägenhet i 1½ år så har arkitekten ändrat sig ett antal gånger… DS

Publicerat i Nyheter | 84 kommentarer

Svebo vinnare!? Vad händer nu?

Så kom då samrådsgruppens vad man kan förmoda sista brev. Det anslogs i trappen ibörjan av semestern och kan läsas här, här och här. Välformulerat och väldigt långt (som vanligt) men mycket mycket tråkig läsning:

  • Ett möte mellan Svebo och hyresgästerna hölls 9 juni 2011.
  • Svebo och hyresgästerna enades INTE. Svebo håller envist fast vid en mängd hyreshöjande åtgärder (ny ventilation med mera) som vi inte vill ha.

Så vad händer nu? Enligt brevet framgår följande förhandlingsordning:

  • Om Svebo vill driva igenom sitt åtgärdspaket ÄNDÅ så måste de samla in individuella påskrifter från var och en, detta först efter att samrådet formellt avslutats (vilket ej ännu skett, augusti 2011).
  • Enligt Svebo (per möte 9 juni) har de för avsikt att avsluta samrådet och starta en sådan typ av namninsamling.
  • Om samrådet avslutas från Svebos sida fortsätter dock samtalen via Hyresgästföreningens Per Björklind
  • Om Svebo ej får mer än 50% påskrifter måste de ta upp hela ärendet till Hyresnämnden
  • Hyresnämnden kommer avgöra ärendet i denna helt nya och smått unika situation i ett läge där fastigheternas skick är bedrövligt och situationen är akut…
  • Våra kontrakt kommer i händelse av renovering/evakuering á la Svebo att avskrivas och nya hyror sätts sedan genom att man ”jämför de nyrenoverade lägenterna med lägenheter i andra nyrenoverade hus, oavsett lägenheternas ursprungliga standard”. Ett mardrömsscenario som ska jämföras med att kontrakten INTE avskrivs då de nya hyrorna sätts utifrån vilka standardhöjande åtgärder som vidtagits.

Hur blev det så här & varför? Visst, Svebo noterar att samrådet inte går deras väg och låter lägenhetsbeståndet/fastigheterna och samrådsklimatet förfalla & väntar iskallt ut att läget blir ohållbart vilket det är på god väg att bli. Inte särskilt hög halt av samråd från deras sida alltså. Å andra sidan kan hos vissa hyresgäster noteras ett lätt stråk av naivitet, stor godtrohet och en slags föreställning om att allmännyttan fortfarande är ”som förr”. Men allmännyttan har ett annat ansikte nu – något som blir tydligare och tydligare.

Summasummarum betyder detta att vi står med mössan i hand och får rätta oss i vad Svebo bestämmer. Har alla råd att flytta tillbaka? Nej, tyvärr kommer en hel del inte ha råd med detta, inte minst att döma av de kommentarer undertecknad fick under namninsamlingen i vintras!

Det förefaller som att ”bostadsrättifieringsomgången” av innerstaden nu bytt kostym och kvarvarande hyresgäster i hyresrätter ska ”rökas ut” på ett annat sätt. Ett scenario som av vissa hyresrättsförespråkare avfärdades helt och hållet då vi diskuterade bostadsrättsbildande men nu blivit obehaglig verklighet.

Som tidigare nämnts: människans förmågan att välja det minst dåliga av flera dåliga alternativ är inte alltid på topp. Man vill sticka huvudet i sanden. Fullt mänskligt. Men nu kommer verkligheten i kapp. Håll i er!

Publicerat i Nyheter | 120 kommentarer